40年后，商业地产的使用权归谁?商用地产40年后归谁近年来，随着不少商业立项的楼盘也争相以住宅名义对外销售(即住宅两用房)，购买商业性用房用作居住于，渐渐沦为一种少见的社会现象。在北京、上海等城市，由于出租汽车政策和价格，大量刚刚须要人群某种程度自由选择出售商业性用房用作自寄居。

但根据涉及规定，商用房产权年限为40年，高于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士回应：物权法给了住宅具体的众说纷纭，但商业用地上的房屋仅存争议。40年后，商业地产的使用权归谁？不会会被国家交还？这沦为不少人注目的问题。

出售了住宅两用房的业主小东找到，住宅两用房的二手房价格滑坡之慢惊人他的预计。以北京市大兴区某小区为事例，根据北京链家地产销售人员艾红(化名)讲解：去年春节之后，这边的商住房价格大幅度上升，到现在每平方米的价格早已慢和2009年业主出售一手房时的价格持平了，相对而言，普通住宅要平稳一些。主要还是因为产权问题，住宅是70年，商住房是40年。

艾红说道。产权期限问题，直接影响了住宅两用项目的房价。据理解，除核心区外，北京不少住宅两用房二手房价格皆高于同地段住宅。

根据亚豪房地产经纪公司获取的数据，据不几乎统计资料，北京市目前有20多个住宅两用项目在购，每月成交量皆在二三百套，市场正处于稳定状态。而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市，都能看见此类项目的身影，它们被冠上酒店式公寓、Loft公寓等名义对外销售。

但毫无例外，这些住宅两用项目并不享有普通商品住宅的70年产权。我国2007年实施的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间期满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间期满后的续期，并无自动续期的规定。

中唐律师事务所房地产律师徐斌说道。不仅小东这样的商住房业主，我国所有非住宅地产持有者，都要面临土地使用权届满带给的问题。

以国家统计局3月11日公布的《2015年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为事例，2015年1～2月份，全国房地产开发投资8786亿元，其中非住宅投资2864亿元，占到房地产开发投资比重的32.6%；非住宅房屋施工面积172220万平方米，占到房屋施工面积的30.2%。根据国家统计局获取的数据，在这3出的比例中，办公楼和商业营业用房的施工面积占到了非住宅房屋施工面积的59%。可以预计，未来将有更加多持有人非住宅地产的业主面对土地使用权届满的后遗症。

徐斌回应。据理解，深圳是我国最先实施土地有偿用于制度试点的城市，如果以1987年12月1日深圳公开发表拍卖会转让国有土地算数起，今年早已是第28个年头。2000年以来，随着第一批行政拨给土地的相继届满，为了解决问题届满物业的问题，2004年授予的《深圳届满房产续期若干规定》规定，届满房地产，业主须要之后用于该土地的，在不转变用途的情况下，按有偿用于土地的原则，缩短土地用于年期，在剩下年期(国家规定的最久用于年期乘以已用于年期)范围内誓约年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按誓约年期重复使用缴纳。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，当时这批土地出让的时间较早于，就没按照标准去继续执行。主要还是房屋产权届满的问题还没在全国范围内大量经常出现。楼建波说道，处置这样的问题一个是要让续期费用群众忍受得起，另外一方面土地却是是国有资产，无法白白萎缩，最差还是本着一事一办的原则来解决问题。再行过二三十年，房屋产权届满现象较为广泛了，国家认同不会实施统一的政策。

中国政法大学法学院教授符启林回应：物权法早已具体了住宅用地届满后自动续期，但对于商业用地等，现在的政策还没具体。上海联业律师事务所主任王展持有人完全相同的观点，对于非住宅地产，物权法没不作这方面的规定，否续费、如何续费，都正处于不确认的状态。而记者专访到的其他业内人士和专家皆回应，对于非住宅用地的续期问题，目前的涉及法律条例尚能不具体。

如果续期问题有法可依，那法在哪里？根据我国1994年实施的《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权转让合约誓约的用于年限期满，土地使用者必须之后用于土地的，应该据载于期满前一年申请人续期，除根据社会公共利益必须交还该幅土地的，应该不予批准后。经批准后呈请续期的，应该新的签定土地使用权转让合约，依照规定缴纳土地使用权出让金。

对于社会公共利益这一拒斥，有所不同专家学者观点不一。有学者指出公共利益本身就是个不存在争议的范畴。在否续期上，政府依然掌控更大的行政权利。

这一点也是我最担忧的，当我年老时，否居有其所，各不相同政府打没有打这块地的主意。小东说道，我花光了父母所有积蓄，背上10年的债务，怎么会最后结果毕竟自己的房子在30多年后，不一定归自己所有？但也有专家回应不用过分紧绷。楼建波指出：只要不违背一般的公共利益，非住宅用地申请人续期应当是可以批准后的。即便国家批准后了续期，对于使用何种方式续期，新的年限怎么制订，续期费用的标准如何，各方也存在争议。

有专家指出，根据现有法律来看，很可能会由业主交纳土地用于金；王展则回应，不回避以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不必缴付。他更进一步说明：购房者买房子的时候早已重复使用缴纳了一大笔钱，这笔钱里面不仅还包括房子的价格，还包括了开发商交纳的土地出让金。如果土地使用权届满后，再行按照土地出让标准向业主缴纳一笔费用，多少变得不过于合理。我实在在法律方面，政府应当本着大力谨慎的态度来前进。

就目前来看，的确有适当将非住宅用地如何续期等明确问题写出入法律，无法杨家是正处于不确认的状态。王展说道。

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